知らなきゃ損！公務員でもできる不動産投資

公務員にぴったりな副業が不動産投資です。

まず、不動産投資は一定の規模以下であり、しっかりルールを守っていれば、副業にはなりません。

これから紹介することに注意すれば公務員でも不動産投資で稼げるようになりますので、紹介します。

2　公務員が不動産投資できる理由

公務員の不動産投資は「条件付き」で可能

公務員の副業は原則禁止ですが、一部例外があります。「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。

条件に関わらず、所轄庁の長等の「承認」が得られれば、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことは許されています。

ここからが重要で、賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないんです！

そのため「承認」を必要とせず、自由に不動産投資を行うことが可能です。

公務委員ができる不動産投資のケース

公務員でも不動産投資を行えるのは「一定規模（5棟10室）以下であること」「年収が500万以下であること」です。

この二つを守れば、「承認」が必要ないため、自由に不動産投資を行えることができます。

一定規模以下とは？

公務員で、承認が必要ない規模は（5棟10室）以下であり、一戸建てなら5棟、アパート・マンションなら10室以上所有すると、不動産投資が事業的規模と判断され、副業規定に抵触してしまいます。

この他の土地や設備の条件については次のとおりです。

• 独立家屋の賃貸の場合、独立家屋の数が5棟以上（戸建なら5棟以上）
• 独立家屋以外の建物の賃貸の場合、貸与可能な独立した区画の一の部分の数が10室以上（1棟のアパートやマンションなら10室以上）
• 土地の賃貸の場合、賃貸契約の件数が10件以上
• 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである
• 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである

また、駐車場を賃貸する場合は、次のとおりです。

• 建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場である
• 駐車台数が10台以上

不動産等の賃貸物件の種類が複合している場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、また土地1件（または駐車場1台）はアパート1室相当、として換算されます。

複数所有している場合はこれらを合計して計算しなければ、上記の各規程に当てはまるため注意しましょう。

規模の計算などをしっかり学びたい方はセミナーを受けることをおすすめします。

3-2　不動産収入が年500万円以上

不動産（駐車場）の収入が年額500万円以上の場合は副業にあたりますので、必ずそれ以下にしましょう。

確定申告でバレるので、隠すのは絶対にやめてください。

なお収入は、「毎月の家賃収入額×室数×12月」などで計算されます。

一定規模以上でも「承認」があればOK

これらの承認不要な規模を超える場合でも、次の「人事院が定める場合」に該当すれば、「承認」を得ることで賃貸経営を行うことが可能です。

• 不動産賃貸業と職員の職務との間に利害関係が発生しない
• 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委託するなどにより職員の職務遂行に支障がでない
• 公務の公正性や信頼性が損なわれない

これは国家公務員の場合ですので、地方公務員の場合、条例などの独自の規則が設けられている場合もあるため、総務や人事部に確認したほうが良いです。

公務員が不動産投資に向いている理由

公務員が不動産投資に向いている理由は「信用力が高く融資を受けすい」「金融機関のローン審査が通りやすい」「手間や時間が取られない」「物件という形で保障になる」からです。

融資額は投資家の自己資金力や社会的信用度などに従って決定されるため、解雇がなく安定した職業・勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴がありますので、より有利な条件で不動産投資を始められる期待があります。

ローン審査が通りやすい＝「不動産投資を始めやすい」といえます。

公務員は民間企業と違い、「倒産リスク」がほぼありませんし、給与体系が確立されており、先々の給料推移を予想しやすい。だから金融機関にとって公務員は、ローンの未回収リスクが少ないので、審査が通りやすく、不動産投資をすぐに始めれます。

不動産投資の開始後は、建物の維持管理や入居者管理など運用面での管理が必要になりますが、管理業務は管理会社（あるいは家族等）に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば運用面での手間や時間を減らせるため、本業で忙しい公務員の方でも大きな負担とはなりません。

不動産投資をしていれば、物件という形で“保障”が受けられます。所有者に何かあった場合（癌発見や長期入院）でローンが０になります。

その後は、そのまま賃貸経営に回したり、売却して現金を得ることができ、何も起こらなかった場合でも、ローン完済後は物件という資産が残るため、生命保険等よりよっぽど「保険」になります。

公務員が不動産投資をする場合の注意点

不動産投資を始める前に、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」などのデメリットがあることも認識しなければなりません。

まずはセミナーやコンサルを受講し、不動産投資について学んでから始めれば、失敗することはありません。